Z Maciejem Jasińskim, szefem projektu funduszu TFI Skarbiec, rozmawia Wanda Żółcińska.

TFI Skarbiec utworzył Fundusz Skarbiec Rynku Nieruchomości. Jest to jedna z pierwszych tego typu inicjatyw na polskim rynku. Fundusz będzie inwestował w budownictwo mieszkaniowe w Polsce. Fundusz podczas subskrypcji certyfikatów inwestycyjnych pozyskał ponad 89 mln zł aktywów. Czy to zadowalający wynik?

- Po ostatecznych korektach, łączna wartość przydzielonych certyfikatów inwestycyjnych to 87,4 mln zł. Wynik uważamy za zadowalający. Powyższe aktywa pozwolą nam na równoległe prowadzenie 7-9 projektów inwestycyjnych, a zatem umożliwią właściwą dywersyfikację portfela lokat funduszu. Należy też pamiętać, że "konkurowaliśmy" z ofertą PKO BP...

- Kwota, która ma zostać zainwestowana w nieruchomości, może przekroczyć 400 mln zł, ponieważ projekty będą wspomagane kredytami. Z jakimi bankami Fundusz zamierza współpracować? Czy tylko z BRE?

- Będziemy szukać najlepszych ofert kredytowych, mając na uwadze zarówno stopę oprocentowania, jak i inne warunki kredytu, np. dostępność środków na rachunku zastrzeżonym. Poza możliwością kredytowania projektów inwestycyjnych Rheinhyp BRE Bank Hipoteczny jest z całą pewnością bardzo istotnym partnerem Skarbca TFI w zakresie całej działalności lokacyjnej naszego funduszu nieruchomości. Bank hipoteczny wspiera nas m.in. w zakresie oceny biznesplanów projektów inwestycyjnych. Ponadto specjaliści z Rheinhyp BRE Bank Hipoteczny będą dokonywali wyceny spółek celowych powołanych przez fundusz oraz monitoringu poszczególnych inwestycji.

- Czemu fundusz zamierza inwestować poprzez spółki celowe tylko w Polsce? I czemu poprzez spółki, a nie bezpośrednio?

- Formuła spółek celowych jest powszechnie stosowana na rynku deweloperskim. Poprzez wyodrębnienie spółek celowych deweloper (podmiot finansujący projekt) ma bowiem możliwość przejrzystego wyodrębnienia ryzyka inwestycyjnego związanego z realizowanym projektem oraz "zamknięcia" tego ryzyka w specjalnie w tym celu powołanym wehikule. Spółki celowe zapewniają również przejrzystość przepływów finansowych związanych z daną inwestycją, przez co łatwiejsza staje się analiza atrakcyjności projektu przez bank rozważający jego finansowanie.

Jesteśmy przekonani, że Polska stanowi oraz nadal będzie stanowiła atrakcyjny rynek na poziomie marż deweloperskich i popytu na mieszkania. Relacja koniecznych do poniesienia dodatkowych nakładów na uplasowanie się na zagranicznych rynkach nieruchomości do dodatkowych korzyści, które mogą zostać w ten sposób osiągnięte, nie jest szczególnie atrakcyjna.

- Jaka jest przewidywana struktura zysków Funduszu. Ile procent z marży związanych z budową i sprzedażą nieruchomości na rynku pierwotnym, a jakie są spodziewane zyski z success fee? Jak Fundusz prognozuje wzrost wartości nieruchomości w najbliższym czasie?

- Całość zysków funduszu ma pochodzić z marży deweloperskiej. Stopa zwrotu z zainwestowanego kapitału będzie optymalizowana poprzez lewar (kredyt bankowy na sfinansowanie znacznej części inwestycji) oraz dążenie do przedsprzedaży przynajmniej części lokali jeszcze w trakcie realizacji budowy.

Trudno jest jednoznacznie stwierdzić, jak zachowają się ceny nieruchomości mieszkaniowych w najbliższych miesiącach. Jesteśmy natomiast optymistami, jeżeli chodzi o prognozy kilkuletnie - koniunktura na rynku nieruchomości jest mocno współzależna z dynamiką rozwoju gospodarki. A ta powinna się rozwijać w Polsce relatywnie szybciej niż wśród "starych" członków Unii Europejskiej. Wydaje się, że podobne przewidywania mają inwestorzy z krajów, które same doświadczyły mechanizmu realnej konwergencji, np. Hiszpanii i Irlandii, którzy coraz aktywniej przyglądają się polskiemu rynkowi nieruchomości.

- Jest to już 16. fundusz w TFI Skarbiec, dlaczego zadecydowano o rozpoczęciu działań w sektorze nieruchomości? Na polskim rynku nie ma jeszcze wśród tego typu funduszy konkurencji, a jak to wygląda na Zachodzie? Czy rynek budownictwa mieszkaniowego w Polsce jest na tyle stabilny i obiecujący, że Fundusz ma zagwarantowany sukces?

- Gwarancji sukcesu oczywiście nie ma. Rynek nieruchomości faktycznie stanowi jednak niszę, która nie została jeszcze wyeksploatowana przez polskie fundusze inwestycyjne. Nieruchomości stanowią niejako trzecią ważną klasę aktywów, poza akcjami i szeroko rozumianymi papierami dłużnymi. Inwestorzy racjonalnie budujący swój portfel powinni zatem znaleźć w nim miejsce m.in. dla funduszy nieruchomości. Jesteśmy przekonani, że w perspektywie kilku najbliższych lat ta klasa funduszy się spopularyzuje. Fundusz nieruchomości daje bowiem dostęp do pośredniego inwestowania w nieruchomości osobom, które nie dysponują znacznymi środkami finansowymi. Według dostępnych informacji, na koniec 2003 r. aktywa funduszy nieruchomości stanowiły w Niemczech ok. 20% aktywów całego rynku funduszy inwestycyjnych.

- Według jakich kryteriów wybierani są deweloperzy, z którymi Fundusz współpracuje?

- Przede wszystkim bierzemy pod uwagę atrakcyjność samego projektu, który jest rekomendowany przez dewelopera. Z pewnością istotnym czynnikiem uwiarygodniającym rozważane przedsięwzięcie jest także deklaracja udziału kapitałowego dewelopera w spółce celowej (nie jest to jednak warunek niezbędny dla podjęcia inwestycji przez fundusz). Jak każdy konserwatywny inwestor będziemy również przyglądać się referencjom firm deweloperskich z innych zrealizowanych przez nich projektów.

- O tym, które projekty inwestycyjne będą realizowane, ma współdecydować rada inwestorów. Jak to będzie funkcjonowało w praktyce?

- Najwięksi uczestnicy funduszu będą uprawnieni do zasiadania w radzie inwestorów, będącej statutowym organem funduszu. Nowa ustawa o funduszach inwestycyjnych z dnia 27 maja br. dała możliwość wyposażenia tejże rady w kompetencję zgłaszania sprzeciwu wobec projektów inwestycyjnych rozważanych przez fundusz. W praktyce więc Towarzystwo będzie przedstawiać członkom rady każdy rekomendowany projekt przed podjęciem jego realizacji.

- Jak Fundusz będzie sobie radził z krótkoterminowymi fluktuacjami aktywów, które wydają się być nieuniknione przy takiej strukturze portfela?

- Przejściowe nadwyżki płynności funduszu, czyli środki niezainwestowane w spółki celowe, będą lokowane, z zachowaniem zasad ostrożności, w głównej mierze w papiery Skarbu Państwa.

- Jaka jest szacowana stopa zwrotu?

- Odpowiem wymijająco - towarzystwo funduszy inwestycyjnych nie będzie uprawnione do wynagrodzenia za sukces, jeżeli w ciągu pięciu lat wartość certyfikatów inwestycyjnych funduszu nie wzrośnie o 60%. Plan jest ambitny, jednak osadzony w realiach polskiego rynku nieruchomości.

- Jak fundusz poradzi sobie z inwestorami, którzy zechcą się wycofać przed upływem 10 lat?

- Umożliwimy im umorzenie części certyfikatów inwestycyjnych - do 20% ogólnej ich liczby - po upływie pięciu lat trwania funduszu. Ponadto istnieje możliwość całkowitej likwidacji funduszu po pięciu latach, na wniosek uczestników. Co więcej, notowanie certyfikatów na Giełdzie umożliwi także swobodny obrót nimi.