Szron na szybach

Projekt eVEREst zakłada połączenie dwóch źródeł informacji, np. z internetowych wydań gazet i z systemu katastralnego.

Projekt eVEREst zakłada połączenie dwóch źródeł informacji, np. z internetowych wydań gazet i z systemu katastralnego.

Niewykorzystanie informacji zewnętrznej jest jak jazda samochodem z oszronionymi szybami... Co można powiedzieć o otaczającym świecie na podstawie prędkościomierza? Jak podjąć decyzję, w którą stronę skręcić, kiedy się zatrzymać? Ile można wysnuć informacji na temat wartości nieruchomości z wykorzystaniem tylko informacji znajdującej się w hurtowni danych? Niezależnie jak kompleksowa by ona była, nieruchomość może się spalić, zostać zalana, a o tym wszystkim znajdziemy informacje w prasie lokalnej. Może nadszedł już czas, by tę informację wykorzystać?

Rok 2010. Urząd Gminy w Będzinie. Urzędnicy nadzorują taksację nieruchomości. System eVEREst (enhanced Value Estimation of Real Estates) dostarczył jej dane o potrzebnych zmianach w obrębie stref taksacyjnych. Urzędnik przegląda raport dotyczący kilkunastu nieruchomości leżących niedaleko budowanej autostrady, w rejonie, gdzie w ostatnim czasie wyraźnie spadła przestępczość po utworzeniu nowego komisariatu. System sugeruje podwyższenie ceny metra kwadratowego gruntu w tym rejonie. Urzędnik dostarcza raport rzeczoznawcy majątkowemu odpowiedzialnemu za wycenę nieruchomości. Rada gminy na podstawie danych dostarczonych przez rzeczoznawców i system zatwierdza nowy podział na strefy taksacyjne. Urzędnik wprowadza do programu wspomagającego gospodarkę nieruchomościami nowe dane o wysokości podatku. Czy tak będzie wyglądać przyszłość?

Jak oszacować wartość nieruchomości?

Funkcjonujący obecnie w Polsce system opodatkowania nieruchomości uzależnia wysokość płaconego podatku od jej powierzchni, przeznaczenia oraz rodzaju budynków i budowli na niej się znajdujących. Najistotniejszą jego zaletą z punktu widzenia administracji samorządowej jest prostota naliczania i administrowania podatkiem. Jedynymi informacjami wykorzystywanymi w tak pojmowanym procesie są łatwo mierzalne charakterystyki, takie jak stawki uchwalone przez gminę, typ nieruchomości i jej powierzchnia.

Obecny sposób naliczania podatku nie jest także bezpośrednio związany ze standardem nieruchomości. Premiuje ponadto posiadanie nieruchomości mieszkalnych. Posiadanie nieruchomości gospodarczej o takiej samej powierzchni, jak mieszkalna, jest obciążone ok. 35 razy większym podatkiem za metr kwadratowy powierzchni. Naturalną drogą ewolucyjną konstrukcji tego podatku będzie więc wyznaczanie go na podstawie wartości nieruchomości. I tutaj pojawia się problem, jak ową wartość wyznaczyć?

Szron na szybach

Schemat systemu eVEREst

Artykuł 155 Ustawy o gospodarce nieruchomościami (z 21 sierpnia 1997 r.) stanowi, że "przy szacowaniu wartości nieruchomości wykorzystuje się wszelkie dostępne dane o nieruchomościach, w szczególności zawarte w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, tabelach taksacyjnych i mapach taksacyjnych, planach miejscowych, wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe, umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także do wyciągów z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru".

Z konstrukcji tego przepisu wynika jednak, że nie jest to katalog kompletny. Zasadny wydaje się więc fakt wykorzystania także innych informacji przy szacowaniu wartości nieruchomości. Dodatkowo pozyskana informacja mogłaby stanowić nie tylko solidny argument do właściwego szacowania wartości, ale też pełnić funkcję kontrolną danych przekazywanych przez podatników. Jednym z cennych źródeł informacji o kształtowaniu się cen nieruchomości są artykuły prasowe. Z prasy można również uzyskać informacje dotyczące inwestycji infrastrukturalnych, które - jeśli poprawnie zinterpretowane - są źródłem zmian wartości okolicznych nieruchomości. Zawierają one także informacje dotyczące powodzi, pożarów, turystyki i innych czynników mających wpływ na wartość gruntu.

Połączenie dwóch źródeł informacji - informacji zewnętrznej pozyskanej z Internetu, z wiarygodnych, predefiniowanych źródeł, np. internetowych wydań gazet oraz znajdującej się w dyspozycji urzędu kompleksowej bazy danych o nieruchomościach, jaka jest tworzona na potrzeby systemu katastralnego - stanowi założenie systemu eVEREst tworzonego w Katedrze Informatyki Ekonomicznej Akademii Ekonomicznej w Poznaniu.

Dom na szczycie

System eVEREst w założeniu ma stanowić narzędzie wspomagające szacowanie wartości nieruchomości. Nową jakością, jaką generuje, jest postawienie do dyspozycji analitykowi, oprócz informacji pochodzących z wewnętrznych systemów informatycznych, informacji pochodzących ze źródeł zewnętrznych. Funkcjonalność systemu zależy zatem w znacznej mierze od jego zdolności do automatycznego pozyskiwania informacji w postaci dokumentów (także multimedialnych), zarządzania posiadanymi informacjami, łączenia zewnętrznej informacji z obiektami w katastralnej bazie danych i wnioskowania o wartości nieruchomości na podstawie zgromadzonych danych.

Głównym źródłem informacji zewnętrznej dla systemu eVEREst jest Internet. Obszerność dostępnych informacji i różna ich wiarygodność są potencjalnymi zagrożeniami tego systemu. Rozwiązaniem może się okazać korzystanie tylko z predefiniowanych źródeł informacji. Użytkownik wskazuje, które źródła mają być monitorowane przez system. Ze względu na specyfikę aplikacji tworzonej na Akademii Ekonomicznej w Poznaniu będą to głównie serwisy internetowe agencji informacyjnych i gazet. System ma także zapewnić dostęp do zewnętrznych baz danych, w których będą się znajdowały dane dotyczące stanu środowiska naturalnego, infrastruktury oraz czynników społeczno-ekonomicznych.

Dla każdego źródła ma zostać określony współczynnik wiarygodności będący subiektywną oceną jakości prezentowanych w portalu informacji. System z zadaną częstotliwością monitoruje wskazane źródła w poszukiwaniu zmian. Pojawiające się nowe dokumenty czy zmiana wersji już istniejących wymusza konieczność kontroli dokumentów pod kątem przydatności dla użytkownika końcowego. System eVEREst automatycznie decyduje o tym, które informacje mogą potencjalnie wpłynąć na wartość nieruchomości. System automatycznie buduje profile grup nieruchomości wyrażające jego potrzeby informacyjne. Profile są tworzone na podstawie cech charakterystycznych obiektów, mogą być jednak modyfikowane przez użytkownika.

W celu komercyjnej reprodukcji treści Computerworld należy zakupić licencję. Skontaktuj się z naszym partnerem, YGS Group, pod adresem [email protected]

TOP 200