Dostęp banków do baz danych i rejestrów publicznych umożliwi skrócenie czasu analiz, ułatwi wgląd do danych źródłowych i obniży koszty analizy dokumentacji kredytowej.

Banki coraz częściej zaczynają stosować standardy urzędowe (np. słowniki: podziału terytorialnego - TERYT, ulic, zawodów, PKD), które pozwalają zawiązać relacje między klientem a jego otoczeniem. Ograniczają też redundancję i błędy przy wprowadzaniu danych z klawiatury. W niezbyt odległej perspektywie do bankowych systemów analitycznych wkroczą mapowanie i technologie stosowane w Systemach Informacji o Terenie (SIT, SIP, GIS). SIT - pozwalając na przypisanie danych demograficznych i gospodarczych stosunkowo małym obszarom terenu (poszczególnym działkom geodezyjnym) - umożliwia dokładniejsze analizy rynkowe i statystyczne w różnych przekrojach.

Nieruchomość w komputerze

W miarę rozwoju bankowych baz danych i informatyzacji zbiorów statystyki państwowej, rejestrów i baz urzędowych proces podejmowania decyzji kredytowych w coraz większym stopniu będzie oparty na analizie informacji masowych. Instytucje oparte na wiedzy będą przetwarzać coraz więcej danych, aby eliminować lukę informacyjną oraz lepiej zabezpieczać się przed próbami oszustw i nadużyć.

Realizacja projektów e-administracji i SIT pozwala przypuszczać, że znaczna część danych niezbędna analitykom kredytowym będzie dostępna w przyszłości z systemów mających odpowiednie interfejsy do rejestrów i baz danych, a oprogramowanie kredytowe - oprócz funkcji typowo analitycznych - umożliwi przegląd map geodezyjnych i zdjęć lotniczych.

Bankowcy są żywotnie zainteresowani automatyzacją systemów wspomagających podejmowanie decyzji kredytowych oraz dostępem do zewnętrznych baz danych i rejestrów ze względu na możliwość skrócenia czasu analiz, zmniejszenia luki informacyjnej, wgląd do bieżąco aktualizowanych zbiorów źródłowych, obniżkę kosztów analizy dokumentacji. Interfejsy do elektronicznych ewidencji i rejestrów pozwoliłyby też ograniczyć skalę fałszerstw dokumentów.

O ile zostaną stworzone możliwości prawne i techniczne, dostęp do takich zbiorów oraz odpowiednie zachęty ekonomiczne, sektor finansowy szybko skorzysta z możliwości elektronicznej obróbki danych, rezygnując z przetwarzania danych uzyskiwanych od kredytobiorców na podstawie postaci papierowej.

To szansa, ale i wyzwanie w zakresie standaryzacji danych i zarządzania informacją.

Określenie ryzyka

Finansowanie nieruchomości przez sektor bankowy wymaga stosowania odpowiednich procedur oceny ryzyka. Oprócz ryzyka związanego z kredytobiorcą występuje ryzyko związane ze stanem prawnym nieruchomości, inwestycją budowlaną oraz inwestorem zastępczym i wykonawcą robót budowlanych. Niezależnie od odpowiednich procedur oceny kredytobiorcy i przedsięwzięcia banki starają się ograniczyć ryzyko potencjalnych strat przez ustanawianie zabezpieczeń prawnych na czas realizacji inwestycji i okres jej spłaty. Akceptacja zabezpieczeń rzeczowych wymaga różnych metod analizy ich statusu prawnego oraz wyceny bieżącej i przyszłej wartości. Kontrola stanu prawnego zabezpieczenia uwzględnia m.in. stosunki właścicielskie i obciążenia ujawnione w odpowiednich rejestrach i ewidencjach. Są to m.in.: Rejestr Zastawów Skarbowych, Rejestr Zastawów Sądowych i Księga Wieczysta.

W trakcie analizy założeń inwestycji sprawdza się jej strony formalną i techniczną. Banki badają stan prawny nieruchomości (sprawy własności i praw dysponowania nieruchomością, ciężary i ograniczenia, takie jak służebności osobiste i gruntowe, przyrzeczenia, hipoteki i inne obciążenia), ważność pozwoleń na budowę i uzgodnień z urzędami i instytucjami w zakresie szczególnych warunków inwestycji, limitów dostawy mediów. Jest też kontrolowane prowadzenie robót zgodnie z przepisami, pozwoleniem na budowę oraz projektem budowlano-technicznym. Analizuje się również formę organizacyjno-prawną inwestora, pełnomocnictwa jego przedstawicieli czy adekwatność przygotowania kapitałowego i organizacyjnego do prowadzenia inwestycji w danej skali. Przed podjęciem decyzji o finansowaniu analizuje się sytuację ekonomiczną inwestora i wykonawców, ich reputację, markę, doświadczenie, profesjonalizm kadry, posiadane certyfikaty jakościowe, uprawnienia techniczne i stosowane technologie.

AMRON bada rynek

Wycena wartości nieruchomości ma istotny wpływ na poziom finansowania inwestycji. Najczęściej granicznym poziomem finansowania jest wartość rynkowa inwestycji określona dla tzw. sprzedaży wymuszonej. W przypadku inwestycji znajdujących się w stadium budowy jest określana wartość budynku/lokalu na aktualnym poziomie zaawansowania prac i po zakończeniu inwestycji w standardzie zgodnym z projektem technicznym.

Komitet ds. finansowania nieruchomości działający przy Związku Banków Polskich - w odpowiedzi na sygnały środowiska odnośnie do braku wystandaryzowanych informacji o cenach transakcji na rynku nieruchomości - zainicjował budowę systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami (AMRON). ZBP nawiązał też współpracę z organami administracji państwowej odpowiedzialnymi za szeroko rozumianą problematykę budownictwa, geodezji, rejestrów publiczno-prawnych.

System - z którego będą mogły korzystać banki i inne uprawnione podmioty - umożliwi gromadzenie szerokiego zakresu danych opisowych o indywidualnej nieruchomości gruntowej, budynku/lokalu na niej położonym, statusie prawnym, funkcji wynikającej z planu zagospodarowania przestrzennego, cenach transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości, stawkach najmu. AMRON umożliwi gromadzenie danych graficznych i kartograficznych, takich jak mapy geodezyjne, plany budynku, rzuty poszczególnych kondygnacji i lokali czy zdjęcia nieruchomości. Pozwoli na analizę cen nieruchomości sąsiednich oraz danych mikro- i makroekonomicznych. Do opisu nieruchomości przyjęto standardy wymiany danych ewidencyjnych stosowane w Ewidencji Gruntów i Budynków umożliwiające porównanie i wymianę danych z zasobami geodezyjnymi.

Piotr Grobelny pracuje w Centrum Prawa Bankowego przy Związku Banków Polskich.