Jak obudzić uśpiony kapitał

Polski Zintegrowany System Informacji o Nieruchomościach (ZSIN) skupi wszystkie informacje i reguły, rządzące nagromadzonym bogactwem należącym do obywateli. Z tego powodu kapitalizm triumfuje na Zachodzie, zaś w innych krajach nie spełnia pokładanych w nim nadziei: zasoby informacyjne zostały zintegrowane w jeden formalny system reprezentacji - odpowiednik naszego ZSIN.

Polski Zintegrowany System Informacji o Nieruchomościach (ZSIN) skupi wszystkie informacje i reguły, rządzące nagromadzonym bogactwem należącym do obywateli. Z tego powodu kapitalizm triumfuje na Zachodzie, zaś w innych krajach nie spełnia pokładanych w nim nadziei: zasoby informacyjne zostały zintegrowane w jeden formalny system reprezentacji - odpowiednik naszego ZSIN.

Społeczność światowa oczekuje od katastru wielu uregulowań, które usprawniłyby zarządzanie terenem i pozwoliłyby na lepszą ocenę interesującego nas fragmentu obszaru (opracowanie 7. Komisji Międzynarodowej Federacji Geodetów Cadastre and Land Management pt. Cadastre 2014 a vision for a future cadastral system).

Z tego względu nieaktualnym zdaje się pogląd, zawężający pojęcie katastru wyłącznie do czynności stricte geodezyjnych. Współcześni geodeci muszą rozumieć procesy zachodzące w odniesieniu do określania i definiowania prawnych obiektów terenowych, znać postępowanie sądowe i rozumieć, na czym polegają podstawowe zasady wyceny gruntów. Muszą wreszcie potrafić posługiwać się systemami zarządzania terenem, które pozwalają tworzyć odpowiednią dokumentację o terenie i wszystkich aspektach prawnych i fizycznych, a także dostarczać informacje o terenie obywatelom, przedsiębiorstwom, władzom i decydentom politycznym.

Odbiorcy informacji katastralnych oczekują od nowoczesnego katastru szybszego i dokładniejszego transferu danych. Nowe możliwości w tym zakresie stwarza technologia informatyczna. Określenie współrzędnych granic obiektów staje się łatwiejsze w związku z wykorzystaniem GPS i teledetekcji, a kreślenie obiektów na mapie jest zastępowane tworzeniem obiektów w systemie informatycznym. Dzięki temu granice własności są wyznaczane przez pomierzone współrzędne, a nie przez opis cech granic. Powstaje tzw. system ustalonych granic - zdeterminowany z jednej strony przez potrzeby użytkowników, z drugiej - przez możliwą do uzyskania dokładność wyznaczenia granic obiektu.

Użytkownicy systemu powinni także zostać wyposażeni w informacje traktujące o istniejących ograniczeniach dotyczących sposobu użytkowania terenu. Jest to związane z powstaniem tzw. prawnych obiektów terenowych, tj. obszarów, w których pewne czynności są dozwolone, a inne zakazane. Niezmiernie ważne są zatem: zdefiniowanie uprawnień i ograniczeń dotyczących możliwości zagospodarowania określonego terenu oraz swobodny dostęp do tych informacji dla uczestników obrotu rynkowego. Sprowadza się to do wyeliminowania sytuacji, w których w wyniku niedostatecznego dostępu do informacji dochodzi do podjęcia niewłaściwej decyzji inwestycyjnej, skutkującej utratą pieniędzy i czasu spożytkowanych w związku z niepotrzebnym i niewłaściwym planowaniem użytkowania terenu.

Kataster i podatki od nieruchomości a rozwój gospodarki

Rozważania nad wpływem podatków i opłat związanych z gospodarką przestrzenną na gospodarowanie powierzchnią ziemi oraz na gospodarkę w ogóle zaprezentował Barrie Needham w pozycji pt. Land Taxation, Development Charges and the Effects on Land-use. Według jego opinii oddziaływanie podatków na rozwój gospodarki można pojmować w trzech aspektach.

Pierwszy z nich to fakt, że podatek od ziemi, a zawłaszcza od jej wartości można traktować jako sposób na ustalenie pożądanego sposobu użytkowania określonej przestrzeni. Dotychczas stosowane w tym celu podstawowe dokumenty wykorzystywane w planowaniu przestrzennym to pozwolenie na budowę czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Rozważa się jednak możliwość zastąpienia ich instrumentami pochodzenia finansowego. I tak, pożądany rozwój obszaru mógłby być stymulowany przez "granty" - subsydia, a niepożądany - powstrzymywany przez odpowiednio wysokie obciążenia podatkowe.

Drugi aspekt zakłada, że podatek może być nakładany na nieruchomości w różnych celach i na różnych podstawach. Podczas gdy w Polsce jest on ustalany wyłącznie od powierzchni nieruchomości i stanowi źródło dochodu samorządów lokalnych, istnieją także inne koncepcje, naliczające wysokość podatku na podstawie tzw. przychodu z rozwoju (np. w Wlk. Brytanii), uzależniając go od tego, czy ziemia jest przeznaczona na najlepszy lokalnie cel - często najbardziej zyskowny dla posiadacza gruntu czy dewelopera. Oznacza to, że w wyniku wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego np. zmianą dotychczasowego sposobu wykorzystania terenu na korzystniejszy właściciel zapłaci podatek od rozwoju posiadanej własności. Wielu autorów amerykańskich twierdzi jednak, że podatek taki nałożony na aktualną wartość "rozwiniętej" nieruchomości (ziemia + budynek) może zniechęcać do przebudowy starych budynków, a w konsekwencji np. przyspieszać degradację centrów starych miast. Proponują oni zatem, aby podatek ten dotyczył tylko gruntu, ale w jego potencjalnym, a nie aktualnym użytkowaniu. Rekomendacja taka wydaje się uzasadniona, albowiem podatek taki sprzyjałby odnawianiu miast i ograniczaniu ich niekontrolowanego rozwoju. Może to być więc także podatek sprzyjający planowemu użytkowaniu ziemi.

Trzeci aspekt rozważań nad różnorodnością znaczenia podatku od nieruchomości ma jeszcze krótką tradycję. Dużo krajów wprowadza tzw. opłatę rozwojową (development charge). Wskutek tego deweloper ponosi koszty wyposażenia terenu w urządzenia niezbędne do rozwoju danego obszaru. Może to uczynić przy pomocy wykonawców samorządowych lub wykonać to we własnym zakresie - zawsze jednak na swój koszt. W ten sposób zostają powiązane potrzeby inwestycyjne dewelopera z potrzebami społeczności lokalnej. Wynikiem takiego działania będzie wyposażenie terenu w infrastrukturę techniczną i społeczną, tereny zieleni, a nawet szkoły czy biblioteki, które w większości będą eksploatowane przez użytkowników inwestycji deweloperskiej.

Rozważenia wymaga jeszcze wiele kwestii dotyczących sposobu, w jaki podatek lub inna opłata za nieruchomość mają być ustalone. Kluczowe pytania brzmią: Czy podatek od ziemi ma być naliczany na wszystkie grunty - czy tylko na niektóre ich typy? Czy powinien być on powtarzalny - czy pobierany jednorazowo? Czy powinien być nakładany na samą ziemię - czy na nieruchomość gruntową zabudowaną? Klasyczna ekonomia twierdzi, że powtarzalny podatek - coroczny - jest oparty na aktualnej corocznej - wartości ziemi. Najczęściej podatek ten jest nakładany i pobierany właśnie corocznie. Inaczej przedstawia się to w przypadku podatków od wzrostu wartości w Wlk. Brytanii, które są naliczane jednorazowo i opierają się na wzroście wartości spowodowanym zmianą, tj. rozwojem nieruchomości. Wśród ekonomistów trwa nieustanna debata, do jakiego stopnia rozwój nieruchomości i wynikające stąd korzyści są generowane przez ziemię - do jakiego więc stopnia opłaty z tego tytułu mogą być traktowane jako podatek od gruntu - a w rezultacie w jaki sposób i w jakim zakresie podatek taki ma wpływ na gospodarowanie przestrzenią ziemi, a co za tym idzie, na rozwój gospodarki w ogóle.

Kataster a tajemnice kapitału

Do ważnych wniosków, dotyczących teorii uruchamiania kapitału w powiązaniu z nowoczesnym systemem katastralnym, dochodzi znakomity współczesny ekonomista - Peruwiańczyk Hernando de Soto w swej słynnej książce pt. Tajemnica kapitału, czyli dlaczego kapitalizm triumfuje na zachodzie a zawodzi gdzie indziej. Wielokrotnie - choć nie wprost - zwraca on uwagę na fakt, że istnienie zasobów, majątku, mienia, nieruchomości - to dużo za mało, by kapitał i kapitalizm mogły odnieść sukces. Trzeba bowiem wiedzieć, kto dysponuje tym kapitałem, jakie ma prawa do rozporządzania nim, ile on wynosi, a wreszcie, czy istnieje system rejestracji tych danych i informacji, a zwłaszcza system pozwalający ten kapitał bezpiecznie i łatwo "uruchomić" - sprzedając, kupując, wynajmując lub wydzierżawiając, pożyczając itd.

W celu przedstawienia czytelnikowi procesu, w którym rodzi się kapitał, de Soto przywołuje obraz spokojnego górskiego jeziora, które na skutek zewnętrznego procesu - w tym przypadku inicjatywy inżyniera - wytworzyło wartość dodatkową, w postaci kontrolowanego prądu. O sukcesie przedsięwzięcia zdecydowało tu odkrycie procesu, który przekształcił potencjał wynikający z wysokiego położenia jeziora i nadał mu formę umożliwiającą wykorzystanie go do wykonania dodatkowej pracy.